Pandemi Dönemi Yaşı Konut Sahipliğini Belirledi: Mülkiyet Uçurumu

Gayrimenkul piyasasında son altı yılın verileri, konut sahipliği durumunda kritik bir yaş ve zamanlama faktörünün ortaya çıktığını gösteriyor. 2020 yılında başlayan pandemi süreci, düşük faizli kredi imkanları ve ardından gelen kontrolsüz fiyat artışlarıyla, bireylerin o dönemdeki yaşlarının bugünkü mülkiyet durumlarını doğrudan etkileyen sosyo-ekonomik bir kırılma noktasına dönüştü.

Düşük Faizli Kredilerin Yarattığı 'Fırsat Penceresi'

Pandemi döneminde, özellikle 2020 ve 2021 yıllarında konut kredisi faizlerinin %1,38 gibi oldukça düşük seviyelere gerilemesi, piyasada agresif bir talep patlaması yarattı. O dönemde finansal güce erişimi olan veya belirli bir yaş olgunluğuna erişmiş bireyler, düşük maliyetli borçlanma ile konut sahibi olma fırsatını yakaladı. Ancak bu durum, arzın yetersiz kalmasıyla birlikte konut fiyatlarının reel olarak hızla yükselmesine neden oldu.

Z Kuşağı ve Milenyumlar İçin Yükselen Bariyerler

Pandemi sırasında henüz öğrenci olan veya kariyerinin başında olan 20-30 yaş arası gençler, piyasaya giriş yapmak için gerekli olan 'fırsat penceresini' kaçırdı. TCMB tarafından yayımlanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri, fiyatlardaki artış hızının gelir artışlarının çok üzerinde seyrettiğini ortaya koyuyor. Bugün gelinen noktada, 2026 yılı itibarıyla kredi faizlerinin yükselmesi ve konut fiyatlarının ulaşılamaz seviyelere çıkması, genç kuşaklar için mülkiyetten ziyade yüksek kira bedellerine mahkum olunan bir dönemi beraberinde getirdi.

Ekonomik Kilitlenme Etkisi ve Sosyal Sonuçlar

Ekonomi literatüründe 'lock-in effect' (kilitlenme etkisi) olarak tanımlanan durum, düşük faizle ev alanların mevcut konutlarını satmak istememesiyle piyasada arzın daha da daralmasına yol açtı. Bu durum, konut piyasasında kuşaklar arası ciddi bir ekonomik uçurum yarattı. Pandemi döneminde doğru yaşta ve doğru finansal konumda olanlar servetlerini katlarken, piyasaya geç girenler için konut sahipliği artık sadece devlet destekli düşük faizli kredi paketleri veya ailevi miraslar yoluyla mümkün hale geldi.

Hazine ve Maliye Bakanlığı ile BDDK'nın teknik inceleme aşamasında tuttuğu düşük faizli konut kredisi projeleri, bu derinleşen uçurumu kapatmaya yönelik stratejik adımlar olarak değerlendiriliyor; ancak piyasadaki fiyat şişkinliği, bu tür desteklerin etkisini sınırlayan temel faktör olmaya devam ediyor.