Ekim 2026 kira zammı için TÜFE verisi açıklandı: Hesaplama nasıl yapılır, zam oranı ne zaman geçerli olur?

TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) 3 Ekim 2026 Cuma günü saat 10:00'da Eylül 2026 Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verilerini açıkladı. Bu veriyle, 1 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yenileme dönemine giren konut ve işyeri kira sözleşmeleri için uygulanacak zam oranının hesaplanması mümkün hale geldi.

Kira zammı nasıl hesaplanıyor?

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi uyarınca kira artış oranı, sözleşmenin yenilendiği ayın önceki 12 aylık (bu durumda Ekim 2025 – Eylül 2026) TÜFE endeks değerlerinin aritmetik ortalaması, bir önceki 12 aylık dönem (Ekim 2024 – Eylül 2025) ortalamasına göreki yüzde değişim olarak hesaplanır. Formül şöyledir:

(Ekim 2025 – Eylül 2026 TÜFE Ortalaması / Ekim 2024 – Eylül 2025 TÜFE Ortalaması - 1) x 100

Bu yöntem "12 aylık hareketli ortalama" olarak adlandırılır ve anlık aylık enflasyonun (yıl içinde endekslenme) aksine, kiraların reel değerini yumuşak bir şekilde korumayı amaçlar. 2023 ve 2024 yılında geçici olarak getirilen %25 tavan uygulaması 2024 itibarıyla kaldırıldığı için Ekim 2026 zammında herhangi bir yasal tavan yoktur; hesaplanan oran tamamen uygulanır.

Zam oranı kime ve ne zaman uygulanır?

Hesaplanan oran, yenileme tarihi Ekim ayı içine düşen sözleşmeler için geçerlidir. Ev sahipleri, TBK m. 344/3 uyarınca zamı uygulayabilmek için kiracıya yazılı bildirimi yenileme tarihinden en az 30 gün öncesinde yapmak zorundadır. Bildirimde yeni kira bedeli ve TBK'ya atıf yer almalıdır. Kiracı bu sürede itiraz etmezse yeni kira bedeli işler. İşyeri kiralarında sözleşmede TÜFE yerine Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) yazılıysa hesaplama ÜFE üzerinden yapılır.

Piyasa beklentileri ve geçmiş yıl trendi

Ekim ayı kira zammı, yıl içinde enflasyonun seyrine bağlı olarak geçen yıllarda şu seyri izlemiştir:

• Ekim 2024: %61,34
• Ekim 2023: %45,22 (Geçici %25 tavanlı dönem)
• Ekim 2022: %85,51

Uzmanlar ve emlak dernekleri (GİDER, TÜRKONFED), Eylül TÜFE verisi işlendiğinde Ekim 2026 oranının, yıl içindeki enflasyon gerilemesi etkisiyle 2024 seviyesinin altında ancak yine de yüksek bir seviyede gerçekleşeceğini öngörüyordu. Resmi oran, TÜİK verileri kullanılarak uzmanlar tarafından hesaplanıp kamuoyuyla paylaşılacaktır.

Kiracı ve ev sahibi ne yapmalı?

Ev sahipleri: Yenileme tarihi Ekim ayı ise kiracıya en geç 30 gün öncesinde (Eylül başlarında) kastedilmiş mektup, noter veya elden teslimli yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bildirimde hesaplanan oran ve yeni tutar net yazılmalıdır.

Kiracılar: Gelen bildirimin TBK 344'e uygunluğunu (30 gün süresi, doğru hesaplama yöntemi) kontrol etmelidir. Hesaplamada hata tespit edilirse yazılı itiraz edilebilir. Yeni kira bedeli ödenmezse taahhütname yoluya gidilebilir.

Yeni kiralamalarda durum farklıdır

Bu zam oranı sadece devam eden sözleşmelerin yenilenmesi içindir. Boşta olan bir konut veya işyeri için yeni bir kiracı aranıyorsa, kira bedeli tarafların serbest iradesiyle (piyasa koşulları göre) belirlenir; yasal zam oranı yeni sözleşmeleri bağlamaz.